전세계약 시 주의사항, 꼭 숙지하세요!
안녕하세요, 아주캐피탈 공식 블로그 '아주 특별한 하루'입니다.
최근에는 '전세난민'이라는 신조어가 생겨날 정도로 전셋값 상승세가 심각해 전셋집 구하기가 하늘의 별 따기와도 같은데요, 어렵사리 전셋집을 구하게 됐다 하더라도 전세계약을 체결할 시에 또 여러 가지 주의해야 할 사항들이 많다는 사실! 그래서 오늘은 전세계약 시 주의사항에 대해 자세하게 알려드릴까 해요. ^^
매물을 구하기 힘들 때는 그만큼 더 열심히 발품을 팔고, 주택유형을 가리지 않으면서 다양하게 알아봐야 하는데요, 되도록 많은 중개업소를 찾아다니며 물건을 확인하고, 대기자 명단에 이름을 올려두는 것이 좋아요.
또한, 중개업소를 방문하지 않을 때도 스마트폰이나 인터넷을 통해 수시로 물건을 검색하는 부지런함이 필요하답니다.
단독주택이나 다세대주택은 아파트에 비해 비용이 저렴한 편에 속하는데요, 특히 신축 다세대 주택의 경우, 내부 구조와 인테리어 등이 아파트와 비슷하기 때문에 아파트 대용으로 고려해볼 만 하답니다. 하지만 주차나 보안 등의 문제는 아파트보다 떨어질 수 있으니 이 부분은 꼼꼼하게 잘 살펴보셔야 해요.
마음에 드는 집을 골랐다면 기본적인 서류 확인은 필수인데요, 그중에서도 등기부 등본을 꼼꼼히 확인해봐야 해요.
등기부 등본 열람을 통해 소유자 확인은 물론 근저당권, 가압류 등의 권리관계를 확인할 수 있답니다. 만약 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 대출받은 금액과 전·월세 보증금을 합한 금액이 현 매매가의 70%가 넘는지도 확인해야 해요.
집이 경매에 넘어갈 경우 시세보다 보통 20% 이상 저렴한 가격에 낙찰되기 때문에 보증금을 보전하려면 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 안전하답니다.
계약을 할 때는 될 수 있으면 소유자와 직접 하는 것이 안전한데요, 계약 체결 시 계약자와 소유자가 동일 인물인지 인적사항 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 해요. 만약 소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결해야 할 경우에는 소유자 본인과 통화해 계약 위임 사실을 확인한 후 반드시 위임장과 인감증명서를 받아둬야 한답니다.
계약을 끝내고 나면 열쇠를 받는 동시에 주민센터에 진입신고를 하고, '확정일자'를 받아둬야 하는데요, 그래야만 나중에 경·공매 발생 시 배당 절차에 참가해 보증금을 회수할 수 있는 '우선변제권'을 가질 수 있어요.
또한, 대리인과 계약을 했더라도 계약금은 소유자 계좌로 입금해야 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있으니 반드시 명심해 주세요.
소유자에게 요구사항이 있다면 계약서상의 특약으로 명시하는 것이 좋은데요, 예를 들어 대출이 있는 경우 보증금 보전을 위해 전·월세 보증금으로 대출 일부를 상환할 것을 요구할 수 있답니다.
계약 체결 후에는 확정일자와 전입신고, 점유를 통해 대항력을 갖춰야 하는데요, 대항력을 갖추면 주택이 경매로 넘어갔을 경우 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있어요. 대항력은 확정일자와 전입신고, 점유를 마쳐야 발생하는데요, 확정일자는 전셋집 소재의 읍면사무소, 동주민센터, 시군구청, 등기소 등에서 받을 수 있답니다.
전입신고는 거주지 관할기관(동 주민센터 등)에서 할 수 있으며, 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생하는데요, 보증금을 올려줬다면 올려준 금액에 대한 계약서의 확정일자를 새로 받아야 해요.
재계약을 할 경우에도 몇 가지 주의사항이 있는데요, 계약 기간 종료 후 같은 조건으로 재계약을 체결한다면 문제가 없겠지만, 보증금을 올려서 계약을 하게 된다면 반드시 등기부 등본을 열람해봐야 해요.
처음 계약할 당시 확인했더라도 그동안 새로운 근저당이나 가압류 등이 생겼다면 증액되는 전세금이 안전할지 장담할 수 없어서인데요, 새 계약서를 작성할 때도 확정일자는 반드시 받아 둬야 한답니다.
이때 작성된 계약서와 기존의 계약서는 함께 보관해야 하며 새로 체결하는 계약서에는 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 꼭 기재해야 해요.
지금까지 전세계약 시 주의사항에 대해 알려드렸는데요, 최근에는 수요자들의 틈새시장을 공략해 대형 건설사들이 직접 나서서 공급하는 전세상품도 있다고 해요. 이런 대형 건설사들의 직접전세 상품을 잘 고르면 주변 시세보다 저렴하게 새 아파트에 전세로 거주할 수 있다고 하니 참고하시면 좋겠죠? ^^