[소통단] 부동산 양도소득세 신고, 어떻게 할까요?

부동산 양도소득세 신고, 어떻게 할까요?

안녕하세요, 아주캐피탈 공식 블로그 '아주 특별한 하루'의 사내필진으로 활동 중인 아주캐피탈 회계팀 신상일 매니저입니다. 실생활에 도움이 되는 세금 관련 주제를 찾던 중 주변에 계신 분이 양도세에 대해서 물어보셔서 오늘은 부동산 양도소득세에 대해서 얘기해볼까 합니다. 

 

양도소득세란?

 

양도소득세는 토지나 건물과 같은 부동산뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 비상장 주식, 회원권 등 여러 가지 자산을 양도할 때 양도차액에 대하여 납부해야 하는 세금입니다. 살다 보면 집을 샀다가 파는 경우가 발생하는데요, 이런 경우 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 양도소득세의 일반적인 계산구조는 아래와 같습니다. 

 

 

 

양도가액에서 취득금액 및 필요경비를 차감한 후 보유기간에 따른 특별공제금액 및 양도소득 기본공제금액을 차감하여 이 금액에 종합소득세와 같은 세율을 적용하여 납부세액을 계산하게 됩니다. 

 

양도소득세는 신고납부방식으로 부동산의 경우 양도소득이 발생하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할세무서에 신고를 하고 낼 세액을 납부해야 합니다. 이때 납부하지 않으면 여러 가지 가산세까지 부담하게 되니 반드시 기한을 지켜서 신고납부를 해야 하겠습니다. 

또한, 주의해야 할 점은 1년 동안 양도소득이 1회만 발생한 경우에는 예정신고를 한 후 추가적인 신고를 하지 않아도 무방하지만, 양도소득이 2회 이상 발생한 경우 양도소득을 합산하여 그다음 해 5월에 양도소득세 확정신고를 해야 한다는 점입니다. 기본공제 및 누진세에 따라 납부해야 할 세액에 변동이 생길 수 있기 때문에 확정신고를 꼭 하여야 합니다. 

 

비과세에 혜택 받기 위한 세 가지 필수조건

 

많은 분이 알고 계시는 바와 같이 1세대 1주택에 대해서는 양도소득세가 비과세 됩니다. 하지만 다양한 필수조건을 갖추어야 비과세 혜택을 받기 때문에 필수조건은 알고 있는 것이 좋겠죠? 비과세 혜택 받기 위해서는 아래의 세 가지 필수조건을 모두 충족해야만 합니다. 

 

비과세 필수조건

▶ 1세대의 필수조건

▶ 1주택의 필수조건

▶ 2년 이상 보유

 

1세대 필수조건은 거주자 및 배우자가 구성하는 가족집단을 말하는 것으로 원칙적으로는 배우자가 있어야 하지만 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 또는 거주자의 연령이 30세 이상이면 1세대로 보아 줍니다. 

1주택의 필수조건은 양도 시점을 기준으로 보유하고 있는 주택이 1주택인지 여부를 말하는 것으로 양도 시점을 기준으로 한다는 점을 기억하면 될 것 같습니다. 

2년 이상 보유기준은 과거보다는 상당히 필수조건이 완화된 것으로 기준이 되는 기간은 취득일로부터 양도일까지의 기간을 말합니다. 과거 서울 및 수도권 일부 도시에 부동산을 소유한 사람이 양도소득세를 비과세 혜택을 받기 위해서 일정 기간 거주를 해야만 하는 거주필요조건이 있었던 것에 비하면 상당히 완화된 것 같습니다. 1세대 1주택자가 2년 이내에 양도하는 경우 양도차액의 40~50%의 양도소득세가 적용되므로 주의해야 하겠죠?

 

 

양도소득세 절세방법

부동산 양도소득세를 절약하기 위한 가장 기본적인 방법은 필요경비를 잘 챙겨두는 것이라고 할 수 있겠습니다. 필요경비란 말이 낯설게 느껴지실 수도 있겠는데요, 세율을 적용하는 소득금액에서 비용으로 인정하여 소득금액을 낮추어주는 것으로 이해하시면 되겠습니다.

 

이 필요경비에는 부동산을 취득할 때 부담한 취득세 및 등록세는 기본적으로 챙겨야 할 항목이고요, 중개수수료나 법무사 수수료와 같은 수수료도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 그뿐만 아니라 창틀 비용, 발코니 확장비용, 상하수도 배관공사비용, 보일러 교체비용 등과 같은 비용도 필요경비로 인정되니 영수증과 같은 증빙을 꼭 보관해 놓는 것이 좋겠습니다. 

2주택 이상을 양도할 경우는 동일한 해에 양도하는 것보다 1년에 1주택씩 양도하는 것이 유리합니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 동일 과세기간(매년 1.1~12.31)에 2회 이상 양도소득이 발생한 경우는 다음 해 5월에 양도소득세 확정신고를 해야 합니다.

 

이렇게 되면 양도소득세 기본공제 금액인 250만 원이 한 번만 적용되어 세금 부담이 늘어나고, 또한 양도차액에 대해서도 누진세를 적용 받기 때문에 세금 부담이 커지게 됩니다. 따라서 양도시기를 조절하는 것도 좋은 절세 방법이 될 수 있을 것 같습니다.

보유한 주택이 2채인 경우 하나의 주택을 양도할 때 2013년은 한시적으로 중과세율을 적용하지 않고 기본세율을 적용하고 있습니다(단, 2년 미만 보유한 부동산은 1주택자와 동일하게 40~50% 세율 적용) 현재 다주택자 양도소득세 중과폐지 법안이 국회에 계류 중에 있어 향후 개정 여부가 이목을 끌고 있는데요, 부동산 양도계획과 법안 개정 여부를 종합적으로 판단하여 양도하는 것도 좋을 것 같네요.

지금까지 부동산 양도소득세에 대해서 간략히 살펴보았는데요, 알아두시면 유용할 것 같습니다. 자가주택의 꿈을 이루는 그 날까지 파이팅 하시길 바랍니다! ^^