[소통단] 재건축의 의미와 절차에 대해 알아보자
재건축의 의미와 절차에 대해 알아보자
안녕하세요 아주캐피탈 회계팀 정형식 매니저입니다. 저는 요즘 재테크에 관심이 많아 이것저것 공부해보고 있는데요. 2014년 9월 1일 부동산 대책인 재건축규제완화로 인하여 아파트 재건축 열풍이 한창이라고 들었습니다.
과열된 분위기를 없애려고 전매제한, 집단대출규제 등 이런저런 규제를 하지만 역시 서울의 부동산은 계속 들끓는 것 같네요. 시작부터가 너무 무거웠나요?^^ 그럼 먼저 가볍게 재건축은 과연 어떤 의미를 갖고 있을지 한번 알아보도록 하겠습니다!
1. 재건축이란?
기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 주택건설촉진법에 근거한 것으로 노후, 불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립하여 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다. 재건축과 재개발을 헷갈리시는 분들이 많으신데요, 쉽게 재건축은 민간주택사업에 해당되고 재개발은 공공사업의 성격을 지닌 것이라 생각하면 더 쉽게 이해가 되실 것 같습니다.
2. 재건축의 대상
기본적으로 노후, 불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함되고 있습니다. 재건축 사업을 하고자 하는 경우에는 300세대 이상(단독주택 200호 이상) 또는 부지면적이 1만㎡ 이상, 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역(단독주택은 노후, 불량건축물이 해당 지역 안의 건축물 수의 2/3 이상인 지역)이어야 합니다.
노후, 불량주택
- 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴되거나 그 외 안전사고 우려가 염려되는 경우
- 20년 이상 경과되어 과다한 수선비나 관리비가 드는 경우
- 20년 이상 경과되고, 주거환경이 미흡하여 재건축 후 효율증가가 예상되는 경우
- 시장, 군수, 구청장 등이 도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 등으로 재건축이 불가피 하다고 인정하는 경우
- 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우
3. 재건축의 절차
주택재건축사업의 절차는 다음과 같습니다.
도시 주거환경정비 기본계획수립
특별시장, 광역시장 또는 시장은 도시 전체가 균형있고, 조화롭게 발전할 수 있도록 주민의견청취, 지방의회의견 청취, 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 10년 단위로 장기적인 기본계획을 세우고 5년마다 타당성 여부를 검토하고, 기본 계획에 반영합니다.
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재건축 안전진단 실시
구조적 안전성 등을 조사, 측정, 평가하여 보수, 보강 방법 등을 제시합니다.
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재건축 정비계획수립
건축물의 일부가 사라져 안전사고의 우려, 재해가 발생할 경우 위험에 처할 수 있어 신속한 정비사업이 필요, 건설예정세대수가 300세대 이상이거나, 사업면적 1만㎡ 이상인 지역인 경우 시장, 군수, 구청장 등은 재건축기본계획에 적합한 정비계획을 수립합니다.
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정비구역지정
- 재건축단지의 토지 등 소유자 2/3 이상의 동의로 시장, 군수, 구청장에게 정비구역 요청합니다.
- 주민의견청취, 구의회의견청취, 지방도시계획위원회 자문을 거쳐 도지사, 특별시장에게 정비구역지정신청을 합니다.
- 신청을 받은 도지사, 특별시장은 관계부서 협의 및 시도계획위원회 심의를 거쳐 정비구역지정, 건설교통부장관에게 보고합니다.
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추진위원회설립
- 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기전 추정분담금에 대해 토지 등 소유자에게 정보제공을 합니다.
- 토지 등 소유자 1/2 이상 동의를 얻어 위원장 포함 5인 이상의 위원으로 추진위원회를 구성합니다.
- 시장, 군수, 구청장에게 추진위원회 승인을 얻어야합니다.
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조합설립인가
- 조합을 설립하고자 하는 경우 공동주택의 각 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지 안의 전체구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장, 군수, 구청장에게 조합설립 인가를 받아야합니다.
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건축심의, 사업시행인가, 시공사선정
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분양신청 통지, 공고 및 토지 등 소유자의 분양신청
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관리처분계획인가
- 시행자는 분양신청현황을 기초로 관리처분계획을 수립하고, 시장, 군수, 구청장에게 관리처분계획의 인가를 신청합니다.
- 시장, 군수, 구청장이 관리처분계획(조합원이 취득할 건축물 및 대지지분, 재건축 사업 완료 후 부담하여야 할 추가분담금 또는 정산받을 금액에 관한사항 포함)의 인가를 결정합니다.
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이주 및 건물철거, 착공단계
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토지 등 소유자분양 및 일반분양
- 일반분양에 앞서 기존 아파트소유자에 대해 조합원분양을 시작합니다.
- 조합원 아파트 배정 후 남은 잔여세대로 일반분양을 시작합니다.
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준공인가 및 입주, 소유권이전등기
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청산
- 기존주택에 비해 재건축 주택의 가격이 높으면 조합원은 추가분담을 조합에 지불합니다.
- 기존주택에 비해 재건축 주택의 가격이 낮으면 조합은 조합원에게 차익을 지불합니다.
- 청산까지 마무리되면 재건축은 끝나게 됩니다.
저는 사실 재건축이라는 것이 10여 년 동안 이렇게 긴 시간 공들여 준비하는지 몰랐습니다. 막연히 지어진지 30년 지난 아파트는 어련히 되겠거니 생각했거든요.^^;; 생각이 많이 짧다고 느꼈습니다. 부동산이나 재테크에는 관심이 많아도 그저 수박 겉핥기식으로 관심만 있을 뿐 상세한 정보는 모르고 있었던 것이 좀 부끄럽게 느껴지는 하루였습니다! 그럼 저처럼 이해가 부족하셨던 분들이 도움이 되시길 바라면서 이만 여기서 마치도록 하겠습니다.^^
